房地产估价要重视环境因素对房地产价值的影响
来源:
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2018-01-12
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环境是人们日益关注的焦点，我们都不愿意生活在有污染的环境中。环境污染对房地产价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值
2.当前房地产估价中环境影响评估的现状 对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四部分第五条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣， ……，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，估价规范对估价人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在估价报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。 对于处于污染环境中已建成的不动产，估价部门和估价师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。 二、对我国房地产估价中建立环境影响评估制度的建议 （一）明确房地产估价中环境影响评估的适用范围 由于工业化和城市化的快速发展，城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使城市居住和工作环境变得差了很多。人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。环境因素对房地产造成的价值减损，普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买房地产时，往往不能预先知道。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康安全等问题时，想转手卖掉房子，才意识到房子已经贬值了。因此，房地产估价管理机构，应该研究房地产估价中的环境影响评估问题，明确一些类型的房地产估价报告或房地产开发咨询报告必须要进行环境影响评估。 1.房地产开发咨询报告。房地产开发项目在没有进行开发前，有些开发单位要委托房地产估价机构做开发可行性咨询报告。在报告中通常比较重视对区域房地产市场研究、项目的财务可行性等内容，而对项目开发地的环境污染情况的勘察和分析不够专业，有些甚至省略了这项内容。由此可能造成项目周围隐藏的一些环境因素造成对房地产价值的负面影响。 2.签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告。当事人进行房地产买卖时，或者由于一方的故意行为，或者是不知情，当事人买到的房子有可能是处于污染的环境，其价值已经减损了。如前面谈到的案例，如果业主将受污染的房子卖给其他人，如果买者是从其他地区来本地购买房子的，对当地市场不了解，那么就容易上当。因此在签订房地产买卖合同前，房地产估价机构提醒或告知当事人要做环境影响评估报告。
