略论收益法评估误差的成因
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2019-10-02
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收益还原法作为房地产估价中最基本的三大评估方法之一，已经成为有效性房地产估价中的一种主要方法。但在收益还原法的理论解释和实务操作中
收益还原法作为房地产估价中最基本的三大评估方法之一，已经成为有效性房地产估价中的一种主要方法。但在收益还原法的理论解释和实务操作中，还存在着收益外延界定混乱、还原利率确定不科学等问题，这将严重影响估计结果的准确性。本文将就纯收益和还原利率的确定进行简要的叙述，以分析收益法评估为何误差较大。 一、收益还原法估价思路和计算公式 收益还原法是指待估房地产剩余年限的收益进行折现而求取待估房产现价的一种估价规程。若剩余年限无限则为收益还原法的一种特例，其折现率也称为还原利率或资本化率。其评估思路为由收益性房地产具有在剩余年限内为业主带来一定金额的收益，而房地产的耐用年限又相当长。这样，这一房地产的价格就要相当于这样一定金额的存款，这一存款在未来能带来的利息与该房地产收益相当，则该房地产的现价就应该与上述存款金额相当。上述的估价思路只是一种相实简明的思路，它的前提是： 1、投资防地产的风险与存款的风险相当； 2、房地产剩余年限无限； 3、房地产每年收益相当； 4、利率每年固定且房地产无增值。 在上述前提下： 待估房地产的现价/待估房地产年收益＝等量存款额/等量存款年利息 将上式转为待估房地产现价： p＝待估房地产年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款额(p)]＝待估房地产年收益(a)/还原利率(r)＝a/r 但这只是一种理想状态，在实际生活中不可能有这种情况。事实上对于一个具有N年收益的房地产来说，其价格可以用以下的公式表示(公式一，见附件，下同)： 其中V 为具有N年收益的房地产的价格，Ai和Ri分别为第I年房地产的纯收益和资本化率，N为房地产的收益年限。由此可见，要用收益还原法求得一宗房地产的准确价格，就应该知道其在剩余年限中每一年的年收益和还原利率。 二、收益的确定 对于纯收益这一概念的外延的认识就存在诸多分歧。如纯收益是否包含折旧费就有四点观点： 1、认为纯收益不包含折旧，如柴强先生主编的《中国房地产估价师执业资格考试辅导材料》中就认为“以收益为目的而出租的房地产，其纯收益是由该租赁收入（房租）扣除折旧费，维修费，管理费，税金，保险费，租赁中介费等后的余额。” 2、认为纯收益应当包含折旧，如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益还原法进行房地产评估时折旧费问题再讨论》一文中认为“用收益还法进行房地产评估时，用于折现的纯收益包括投资回报与投资回收两部分，及纯收益包含折旧在内”
