对估价行业的思考
来源:
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2020-03-05
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本文认为：（1）估价与评估的含义有所不同，估价一词更加精准，评估一词较为宽泛；（2）广义上的估价有专业估价和非专业估价之分，估价行业所从事的估价是一种专业估价；（3）不是所有的资产都需要专业估价，只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性的资产才真正需要专业估价；（4）估价应当划分为不同的专业，如果没有专业区分，估价将会失去社会信任；（5）由于房地产量大面广等原因，房地产估价在古今中外都占估价行业的主体；（6）估价本质上是评估价值而不是评估价格；（7）估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；（8）估价是提供价值意见而不是作价格保证；（9）估价都会有误差但误差应在合理范围内。
五、估价行业中房地产估价占主体 古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的： （1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重最大的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。 （2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。 （3）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。
