对估价行业的思考
来源:
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2020-03-05
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本文认为：（1）估价与评估的含义有所不同，估价一词更加精准，评估一词较为宽泛；（2）广义上的估价有专业估价和非专业估价之分，估价行业所从事的估价是一种专业估价；（3）不是所有的资产都需要专业估价，只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性的资产才真正需要专业估价；（4）估价应当划分为不同的专业，如果没有专业区分，估价将会失去社会信任；（5）由于房地产量大面广等原因，房地产估价在古今中外都占估价行业的主体；（6）估价本质上是评估价值而不是评估价格；（7）估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；（8）估价是提供价值意见而不是作价格保证；（9）估价都会有误差但误差应在合理范围内。
九、估价都有误差但误差应在合理范围内 从估价行业外的人来看，合格的估价师对同一估价对象的评估价值应是相同的；对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值是否正确还应当用事后的实际成交价格来检验。但在实际中，评估价值与实际成交价格常常有一定的差异甚至差异很大；即使是聘请合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的价值进行重新评估，不同的估价师得出的评估价值往往也不相同。这就产生了估价准确性的问题。 对估价准确性问题的全面认识包括：（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和不确定性下做出的，不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。（2）所有的评估价值都会有误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。估价对象的真实价值只是理论上存在，实际中不可得知，因此评估价值有误差是必然的。即使是高度、面积、重量等一般物理量的测量，被测量物和测量工具通常还是有形的实物，也不可避免地存在误差。更何况是估价，它在某种意义上讲是选用无形的估价方法等去测量看不见、摸不着的价值，存在误差也就不难理解了。（3）不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可以认为估价师存在“专业疏忽（professional negligence）”。但以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有争议。虽然如此，估价误差还应有个度，误差应在合理范围内，因此就需要确定一个合理的误差范围，上述英国的估价误差范围值得借鉴。（4）判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格；二是合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定正常，实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家）对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。（5）即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。
