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行业研究
国有土地使用权挂牌出让中的地价评估
来源: | 作者:sdzhfdc | 发布时间: 2018-11-24 | 61937 次浏览 | 分享到:
国有土地使用权挂牌出让,是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。挂牌出让土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布


该基准地价的表示形式为楼面熟地价,同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内,完成通平的土地在平均容积率条件下,每平方米建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内,在平均容积率条件下,政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地使用权出让金、基础设施配套建设费的平均楼面价格。

基准地价修正法的基本公式(商业、综合、居住)为:

宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

宗地楼面毛地价=适用的基准地价(楼面毛地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数

该宗地楼面毛地价公式,适用于宗地容积率大于或等于级别平均容积率的情况。

宗地楼面毛地价=适用的基准地价(楼面毛地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率

该宗地楼面毛地价公式,适用于宗地容积率小于级别平均容积率的情况。

2 、市场比较法

市场比较法是指将估价宗地与在较近时期内发生了交易的类似宗地进行比较,根据交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别,对发生了交易的类似宗地的已知价格进行修正,从而得出估价宗地价格的一种方法。其计算公式为:

估价宗地价格=可比宗地价格×估价宗地情况/可比宗地情况×估价宗地期日/可比宗地交易日期×估价宗地区域因素/可比宗地区域因素×估价宗地个别因素/可比宗地个别因素

3 、假设开发法

假设开发法是指在求取估价宗地价格时,将估价宗地开发完成后的房地产价值,扫除开发成本、销售费用和开发商合理利润,来确定估价宗地价格的一种方法。其基本公式为:

估价宗地价格=完成后的房地产开发价值-开发成本-销售费用-开发商合理利润

二、土地开发成本的评估方法

土地开发成本的评估方法主要有市场比较法、基准地价修正法和成本法。评估土地开发成本的市场比较法与前述评估毛地价的市场比较法相同。运用基准地价修正法评估土地开发成本,是先分别运用基准地价修正法评估出熟地价和毛地价,然后将两者相减即为土地开发成本。

运用成本法评估土地开发成本,是土地开发成本各构成部分的累加即为土地开发成本。由于挂牌出让的宗地,其来源有农民集体土地和国有土地,国有土地又有原住宅用地和单位用地,这些宗地的土地开发成本的构成不同,所以土地开发成本可分为农民集体土地的开发成本、住宅用地的开发成本和单位用地的开发成本。

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