抵押房地产权属状况与贷款风险
来源:
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2018-11-24
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抵押权人一般比较重视前两种情况导致的偿贷风险，能够委托专业评估机构对抵押房地产进行评估并按照规定办理抵押登记手续。但是如果房地产权属不清或存在权属纠纷
举例：未进行征地实际补偿，只在手续、形式上符合发证要求；在集体土地上不按要求征地出让，而仅为满足房地产抵押的要求进行分割，并办理征地出让手续。 后果：抵押物无法处分，贷款无法收回。 防范措施：现场勘察核实；了解房地产权属政策（先征地补偿，再办理出让手续，不能开天窗，要保证通行权、采光权） ⑶ 违反房地不可分原则：房屋产权人与土地使用权人不符；房屋用途与土地证用途不符（违反合法性原则违规经营；逃避土地出让金） 举例：房产证产权人是甲，土地证是乙；房产证用途是A，土地证用途是B。 后果：导致处分抵押物价值大幅降低（违反合法性原则）；抵押物无法处分，贷款无法收回（房地中一方提出异议）。 防范措施：房产证、土地证要对照核实；房地用途不一，应以土地证用途为准或以价值较低用途为准；核实规划，以未来规划为准，但要扣除应交纳的一切费用。 3、抵押房地产现状用途不符合未来城市规划要求 房地产抵押的实质是防范将来贷款不能偿还的风险，尽管抵押物权属清晰并合法登记，如果抵押房地产发生了与未来城市规划冲突的情况，将可能造成抵押物处置困难，抵押贷款的还款保障将形同虚设。 后果：处分抵押物十分困难（关键是变现处分时机与规划实施时机不同步）。 防范措施：对城市规划要有一个基本的了解，确定抵押物时还要对区域规划进行调查。 4、政府扶持国有企业的政策规定不利于保障抵押权人利益 破产国有企业土地使用权变现后用于安置破产企业职工。 举例：划拨土地的房屋抵押评估时，一般将土地开发费计入房产价值，或者单独计算，列入抵押价值中；而在企业破产拍卖时，又将土地开发费直接计入土地价值作为安置职工费用，而不能用于抵押清偿。 后果：抵押价值降低，不足以偿还贷款（仅剩地上物价值）。 防范措施： 对机制落后，未实行改制的国有企业尽量少贷款；全面掌握政策，尽量回避政策冲突带来的风险（国土资源部44号文；北京市关于破产企业资产处置的规定）。 5、建筑物与在建工程权属状况不同 权属特点：房屋建筑物以房屋所有权证的形式体现了完整的权益（占有、使用、收益、处分），其价值体现应为市场价格。 在建工程将来能否取得合法权证存在不确定因素，从保守原则出发，其价值体现应为成本价格。 在建工程应具有合法手续，避免将违章房、临建房混入其中，对突破规划部分慎重对待。
