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行业研究
土地产权与房地产市场若干问题的思考——著名经济学家樊纲访谈录
来源: | 作者:sdzhfdc | 发布时间: 2019-10-20 | 3213 次浏览 | 分享到:
土地领域目前有两大问题尤为突出:一是城市化进程的加快使农村集体土地进入市场“流转”的现象日益增多,农村集体土地产权及其“待遇”问题因而越来越为大众所关注;二是房地产市场发展中存在的一些问题,使得地价、国家土地政策及相关问题也往往成为引发公众议论的焦点话题。


       樊纲:土地产权问题是一个大问题。完全的产权和财产租赁权相比至少有一个差别:是否有土地财产抵押和出售权。不过现在真正能在市场上实现抵押、出售功能的也就是沿海经济发达地区或者是城郊接合部的一部分农村集体土地,真正远离城镇的农地其实是不值钱的。这是由市场需求决定的。或许可以这样讲,这些年地产市场的发展实际上已使中国农民分化为两大群体——城乡接合部那些就业已经转换、已经可以靠经营地产为主要收入来源的“地主”,以及远离城镇、仍以务农为生的传统意义上的农民。因而农村土地产权问题需要进一步细化,加以分析,区别对待。

       记者:您说的这种分化,实际上是土地用途的分化带来其价值的巨大差异,从而改变了其使用者的生存方式。

       樊纲:对。所以我们现在首先要把这两种形式或身份下的农村集体土地产权区分开来讨论。关键的一点是,对不同的人来说,那块土地的意义可以有很大的不同。如果是远离城镇的农村土地,你赋予了它完全的财产权,可以出售,可以抵押,那么完全有可能出现这种情况:农民将土地出售或抵押出去了(而这往往是因为一次天灾,或家里出了一个重病人,或者是经不住某个“投资者”的诱惑),然后进城打工,而且这时是不得不去打工了。也就是说,他在农村已没有原来由土地所提供的那个社会保障了,但在城里他的身份仍然是农民工,没有资格享受城市社会保障。这样这些农民就成了“两不靠”的真正的“黑户”——在城市是没有社会保障的 “贫民”,在农村是没有土地的名义上的“农民”。所有发展中国家如南美的一些国家、亚洲的一些国家(菲律宾、印度等),农村土地就是这样集中的,大农场主和失去土地、流入城市的平民就是这样分化出来的。所以农村土地,我这里指的是远离城郊的暂时没有市场价值的真正的农业用地,产权如何改革,主要需要考虑的,其实是农民的社会保障问题。

       中国不同于一些农村人口只占极少比例的发达国家(即使是韩国,其农民目前也只占到全国劳动力的5%左右)。如果农村人口只占到全国总人口的5%,农村土地高度集中,现代化程度也相当高,农业收入本身也能使农民具有了“地主”的身份,就不存在我刚才讲的这种农民“分化”了。但中国目前还有至少35%的劳动力是以农业为主要收入来源的农民,今后相当长时间内都还不会形成上面那种局面。农民的分化、农村土地与地产经营的分化,使得当前中国的农村经济呈现出 “二元结构”。这种状况还将在相当长时期内存在。我认为,在中国目前实行统一的农村土地私有权是有问题的。在社会还没有能力为所有的农民提供新的社会保障之前,禁止农民买卖或抵押农村土地,实际上是用法律的形式,强制性地给农民一个相对稳定的社会保障,就是土地。

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