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行业研究
土地产权与房地产市场若干问题的思考——著名经济学家樊纲访谈录
来源: | 作者:sdzhfdc | 发布时间: 2019-10-20 | 3215 次浏览 | 分享到:
土地领域目前有两大问题尤为突出:一是城市化进程的加快使农村集体土地进入市场“流转”的现象日益增多,农村集体土地产权及其“待遇”问题因而越来越为大众所关注;二是房地产市场发展中存在的一些问题,使得地价、国家土地政策及相关问题也往往成为引发公众议论的焦点话题。


       就另一部分目前较为“值钱”的土地和占用这些土地的人而言,当然可以考虑土地的流转问题。现在不仅我国,就是许多发达国家如英国等,城市土地也不是私有的。我国城市土地是采用以70年使用权的形式出让,那么是不是也可以实行农村土地70年的使用权或承包权?这样,位于城市边缘、城郊接合部的那部分农村集体土地,就可以在不改变其所有权性质的前提下,也实行与城市土地同等的待遇,同样允许其使用权以70年为期限合法流转?我的意思是说,不实行农村土地私有,也不要将进入城市圈的农村土地一律强制性征收为国家所有。可以在保留其集体“公有”性质的前提下,允许其使用权或者说承包权延长到70年,这样就使那些位于城市边缘的农地,事实上能以与城市土地同等的身份进入地产市场交易,或称“流转”。

      对于远离城郊的农地,延长其承包权到70年,也有利于那些农地在不改变其农业用途的基础上,在农民逐步转移的过程中,实现转包后的集中,提高农业生产效率。

这里涉及城市用地的性质问题。关键一点是要改变原来关于城市用地都必须是“国有土地”的法律规定。如果集体产权的土地也可以是城市用地,原来使用这些土地的人自然也就可以享受城市化的利益了。

       记者:这可能会造成一种新的财产分配不平等。准确地说,它涉及两方面:一是您所说的城市近郊的“地主”与远离城郊的农民之间的收入分配差距——同是集体土地产权,却因地理位置导致用途的不同,而造成生产或经营收入的巨大差异;二是已合法进入城市的“地主”与普通的城市原有居民之间的收入分配差距———同为城市平民,前者拥有一份巨大的具有经营升值能力的土地财产,而后者是真正的“无产者”,连居住之所也要靠长期的劳动所得来换取。这种财产分配不平等会不会导致巨大的社会心理落差,从而影响我们社会的公平与稳定?

       樊纲:这种不平等在一定意义上是一个客观存在,是由城市化和农民进城过程的渐进性所决定的。因为你不可能一下子使所有农民转移出来,也不可能使得所有地方都一下子成为城市,也永远不可能使所有的人原来占用的那一块地的价值都上升到同等水平。但是,这个可以用国家税收来调节。比如征收财产税、发展税、土地交易税、物业税等。理由很简单:城郊“地主”手中的这部分农村集体土地,能在地产市场上实现其巨大的价值,得益于国家的城市规划以及政府对周边城市基础设施的投入。因此其土地“发展”后形成的收入主要是国家投入所带来的,应该归于公益性收入。

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