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行业研究
土地产权与房地产市场若干问题的思考——著名经济学家樊纲访谈录
来源: | 作者:sdzhfdc | 发布时间: 2019-10-20 | 3217 次浏览 | 分享到:
土地领域目前有两大问题尤为突出:一是城市化进程的加快使农村集体土地进入市场“流转”的现象日益增多,农村集体土地产权及其“待遇”问题因而越来越为大众所关注;二是房地产市场发展中存在的一些问题,使得地价、国家土地政策及相关问题也往往成为引发公众议论的焦点话题。


       樊纲:那些都还只限于一个狭小的区域内,如同一个镇内,或者顶多同一个县域范围内。像村庄整理主要是在同一个农村集体经济组织内。

       我这里讲的“置换”,是指在更广泛的区域内,如跨市甚至跨省置换。如果农民宅基地拥有完全的财产权,那么地产市场发展较快、用地需求较大的地区,是不是就可以跨越地域界线、以购买的方式将那些地处偏远农村的农民宅基地置换出来、让那边的宅基地复耕?我觉得至少可以考虑首先让这种置换在省域内进行。当然,这种村庄置换必须整体进行,这又会遇到村民意见不一致时如何操作等问题,需要考虑。

       在 “跨区置换”时,十分关键的一个问题是严格的监管。不能这边用了农地,那边宅基地没有退耕。这是土地管理部门的职责了。一个国家现代化的进程,一个重要的方面就是要逐步做到有法必依,有人严格执法。法律是可以修订的,但一旦有了新的法,就一定要有机制来保证执行。有法必依,才可能依法、合理、有序地流转与交易。法治其实是一切市场机制的基础。

       记者:赋予农民宅基地完全产权,可以较好地解决农民进城、占用城市土地资源以后,农村土地资源闲置的问题,在相当程度上有助于实现“城市建设用地面积的增加与农村建设用地面积的减少挂钩”的政策思路。但是,假若农民可以自由出售或抵押自己的宅基地,必须要面对两个问题:第一,尽管从总体上看,农村人口城市化是经济发展的大趋势,但从局部或个体来看,农村人口的城市化其实是一个流动性的、不稳定的过程。也就是说,相当一部分进城的农民有可能觉得自己在城市没有或失去了竞争力(或生存能力),不得不重回农村去,而此时他们在农村连居所都没有了,因为之前其宅基地已经卖掉了。那么这时候他们该怎么办?第二,农民进城并不意味着其拥有城市居民的身份,这不仅仅是一个户籍制度问题,它主要应该涉及城市社会保障的问题。如果农民在城里并没有被纳入城市社会保障的范畴,而其在农村的宅基地又被自己“处理”掉了,那么这些农民就成了无住房保障的人。所以现在农村的宅基地在很大程度上也是农民的一个基本生活保障,得解决其长久、延续性问题。

       樊纲:这当然是一个问题。但政府可以制定一个标准,把进城的农民逐步纳入到城市社会保障体系内,这样农民就不必依附于宅基地。另外,即使农民需要重回农村、靠务农为生,也不是不可行。因为他的承包地并没有完全产权,不可能被出售或抵押了,顶多也只是将其承包经营权转租给别人了,他还可以重新耕作或租种农地来维持基本生活。至于住所,也可以像有些城市居民一样,租住别人空闲的房屋。不过,我相信在许多这样的情况下,农民不会很快把宅基地出售出去,最初也可能是先租出去。

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