土地产权与房地产市场若干问题的思考——著名经济学家樊纲访谈录
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作者:sdzhfdc
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发布时间: 2019-10-20
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土地领域目前有两大问题尤为突出：一是城市化进程的加快使农村集体土地进入市场“流转”的现象日益增多，农村集体土地产权及其“待遇”问题因而越来越为大众所关注；二是房地产市场发展中存在的一些问题，使得地价、国家土地政策及相关问题也往往成为引发公众议论的焦点话题。
记者：现在对房地产企业而言，资金问题成了影响甚至决定其生存和发展的关键问题：上市无望，融资无门，银行信贷紧缩等，使不少房企面临资金链断裂的危险。在这种局势下，有人预测中小房地产企业被大企业兼并、整合已不可避免。您怎么看这个现象？ 樊纲：如果危机来了，房地产中小企业面临的就不仅仅是整合问题了，而是要大批破产。不过我们现在由于地产泡沫还不大，政策调节相对及时，中小企业暂时还不会面临倒闭的危险。如果真的有些小企业融资有问题，该倒闭还是得倒闭。而且事实上我们的房地产企业里头(特别是中小企业里)有相当一部分也不是什么正规房地产企业，就是当初通过某种方式拿了一两块地，有的转手炒起来了，有的以此抵押，换得资金盖了两栋楼了。说穿了，就是一个土地投机倒把公司。这样的企业，倒闭几家对房市也不会有什么太大影响。如果现在市场到了该出现整合的时候，我们就应该让它发生，也有利于提高土地的使用效率。 企业整合的问题并不是现在房地产市场的主要问题。现在的问题仍然是：如何通过增加供给来平抑需求？ 记者：关于房价上涨，有人提出，国民收入上涨了，房价上涨就是合理的。这句话不能说没有道理，但这里可能涉及一个房价收入比的问题。您认为我们目前的房价收入比是正常的吗？ 樊纲：房价收入比国际上有一个大概通用的标准，但是各国应该结合各自的国情有一定的变化，这里我们不去讨论这个具体的标准。但如果我们看看房价收入比的曲线图就会发现，很多国家的房价收入比的线条基本上是平的，而我国有些地区目前这条线是急速上升的。这就是问题所在。很明显，如果房价涨幅大大超过收入增幅，那么这个房价就是过高了。 目前我国一些大城市房价确实是过高了，但一些中小城市房价应该说还是比较合理的。其实中国的房价收入比相对世界其他国家，应该是稍高一点，因为中国人多地少、住房紧张，大家应该住稍小一点的房子。但目前人人都想住较大面积的房子，这就造成了供给紧张。而需求是会随着人们对房价预期的增长而增长的。在这样一种情况下，如果不征收物业税，只会助长需求。人们总想着早买房好，早买大房好，因为早买便宜，买了以后又没有物业税等成本付出，可以坐等升值。这样一来，房市需求越来越旺。对此，必须以相应的制度来加以调控，降低对房市的预期。
